A NBR 16.280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) regulamenta todas as etapas da obra de uma reforma residencial em condomínios verticais. Essas orientações visam garantir a segurança e a durabilidade da estrutura do condomínio.
Esse regramento passou a vigorar a partir de 18/04/2014, cerca de dois anos após o desabamento de dois prédios no Rio de Janeiro causado em razão de reformas irregulares. Com a norma da ABNT em vigor, qualquer alteração feita em uma edificação deve ser comunicada ao síndico, com a devida comprovação de que está sendo executada de acordo com a legislação vigente.
Neste artigo, você vai conhecer os principais cuidados apontados por essa norma e as ações necessárias para garantir a sua correta aplicação. Quer saber mais? Continue a leitura e descubra!
Etapa 1: antes de começar a reforma residencial
Ao se deparar com a necessidade de realizar uma reforma residencial no seu imóvel, o primeiro passo a ser tomado é verificar a convenção do condomínio e o regimento interno. Nesses documentos, é possível encontrar todas as regras atinentes ao prédio e aos cuidados que devem ser tomados durante todas as etapas da reforma.
O síndico é responsável por receber os documentos e as propostas de reforma com a constituição de um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro), que será tecnicamente responsável por todas as alterações planejadas para o imóvel. O plano de reforma é o documento que serve como ponto de partida para a realização da obra. Nele, estão mencionadas todas as informações relevantes sobre insumos e ações que serão tomadas.
No caso de reforma em unidade particular de um condomínio edilício, é responsabilidade do proprietário a emissão de todos os documentos e o devido cumprimento das normas da ABNT. Além do plano de reforma anteriormente citado, também deverão ser entregues ao síndico a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e/ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) devidamente quitados.
O responsável pela obra deverá contratar um profissional habilitado que assumirá toda a responsabilidade técnica pelo cumprimento do plano de reforma, da obra e de todas as normas que interfiram na segurança da edificação e das pessoas.
Outra ação que deverá ser tomada é a emissão de um documento autorizando a entrada dos prestadores de serviços no condomínio, garantindo, dessa forma, o acesso exclusivo apenas de profissionais devidamente identificados.
Etapa 2: cuidados durante a reforma
Após a contratação do profissional e a elaboração de todo o planejamento, o próximo passo é a tomada das ações necessárias para a segurança da execução do projeto.
Nessa etapa, o responsável legal pode, a qualquer momento, solicitar informações para o profissional habilitado, a fim de garantir a segurança dos usuários e do seu entorno. Além disso, o síndico, caso entenda necessário, poderá interferir para garantir que o plano apresentado está sendo cumprido efetivamente.
Etapa final: conclusão da reforma
Após a execução da reforma, um termo de encerramento da obra conforme plano elaborado pelo executante e pelo profissional habilitado deverá ser emitido, juntamente com a apresentação do manual atualizado, conforme dispõe a NBR 14.037.
Além disso, todas as autorizações para entrada e circulação de prestadores de serviços e insumos deverão ser canceladas. A documentação oriunda da reforma deverá ser arquivada, incluindo o termo de encerramento das obras.
Responsabilidades do proprietário do imóvel
O proprietário do imóvel possui responsabilidades bem claras e que deverão ser atendidas a fim de fazer cumprir o disposto nas normas da ABNT. A primeira responsabilidade é de encaminhar ao responsável legal da edificação (síndico) o plano de reforma e a documentação que comprove o atendimento à legislação e aos regulamentos em vigor para a realização da obra.
Durante a execução das obras de reforma, a responsabilidade do proprietário é de realizar diligência de modo a verificar se o trabalho está sendo realizado dentro dos preceitos de segurança e das normas legais.
Por fim, ao término da reforma, sua atribuição é atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício, bem como do manual do proprietário. Se não existir o referido manual, as intervenções realizadas na reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado de acordo com a já mencionada NBR 14.037.
Atividades que só podem ser realizadas por profissional habilitado
Como você pode ver, a realização de obras de reforma residencial está atrelada à necessidade de contratação de um profissional habilitado, que pode ser um engenheiro ou um arquiteto. Isso se traduz em segurança para os moradores, para o proprietário do imóvel e para as construções localizadas no entorno do edifício.
Além disso, com uma assessoria especializada, você tem maior garantia de que a obra será executada com uma base técnica mais sólida. Entre as atividades que só podem ser realizadas por um profissional habilitado, podemos destacar:
- abertura e fechamento de vãos;
- demolição e/ou construção de paredes e divisórias;
- substituição de revestimentos, como paredes e pisos;
- alterações nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
- instalação de mobiliário fixo.
Os profissionais habilitados são os únicos que podem fornecer a ART e/ou o RRT, que são documentos emitidos junto ao Conselho responsável pelos profissionais contratados para a reforma. A ART é exigida dos profissionais da área de engenharia e o RRT é fornecido pelos profissionais da área de arquitetura.
O fornecimento desses documentos deve ser feito antes do início das obras e ser apresentado ao síndico com o laudo de reforma, atestando a segurança de tudo que será feito no imóvel.
Sem dúvida, a principal mudança que a norma da ABNT trouxe foi a atribuição de responsabilidade ao profissional arquiteto ou engenheiro responsável pela obra. Além disso, o registro documental da situação do prédio antes da reforma, dos processos utilizados para a realização da obra e dos resultados finais são alterações importantes que tornaram todas as obras mais seguras tanto para os proprietários quanto para os demais condôminos do local.
Atender às normas legais e ficar atento aos cuidados necessários para a solidez e a segurança na execução de uma obra são obrigações do síndico, do morador do apartamento e dos profissionais envolvidos. Fique atento e evite dores de cabeça!
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